12月8日晚，中國中冶一則流傳(chuan) 月餘(yu) 的市場傳(chuan) 聞塵埃落定。

　　根據公告，中國中冶作價(jia) 312.36億(yi) 元出售中冶置業(ye) 全部股權及債(zhai) 權予五礦地產(chan) 控股。此次交易，終結了兩(liang) 大央企地產(chan) 業(ye) 務長達十年的“雙平台並存”格局。

　　回溯至2015年12月，國資委批準中冶集團（中國中冶母公司）整體(ti) 並入五礦集團，總資產(chan) 超6000億(yi) 元的新集團橫空出世，但旗下地產(chan) 業(ye) 務始終保持獨立運營。

　　如今時隔十年，這場央企巨頭間的整合終於(yu) 落地。

　　至於(yu) 為(wei) 何要剝離中冶置業(ye) ，中國中冶在公告中提到，係“優(you) 化公司業(ye) 務結構、聚焦核心主業(ye) 、提升核心競爭(zheng) 力”。

　　而對於(yu) 五礦係的地產(chan) 業(ye) 務來說，隨著中冶置業(ye) 的資產(chan) 並入，地產(chan) 業(ye) 務再次迎來擴容。

　　12月9日上午，中國企業(ye) 資本聯盟副理事長柏文喜通過微信向《每日經濟新聞》記者分析，此次中冶置業(ye) 與(yu) 五礦地產(chan) 控股的整合，實質上是“以優(you) 並劣”的首次示範。隨著地產(chan) 行業(ye) 進入調整周期，央企同樣麵臨(lin) “去庫存、減負債(zhai) 、保現金流”三大壓力。在這樣的大背景下，若持續雙線作戰，較容易出現同時“失血”的情況。

十年“分治”落幕

　　2015年的那場央企重組，曾讓市場對五礦集團與(yu) 中冶集團的地產(chan) 業(ye) 務整合充滿期待。

　　彼時，五礦集團旗下已有五礦地產(chan) 控股這一成熟平台，而中冶集團的地產(chan) 業(ye) 務載體(ti) 中冶置業(ye) ，更是國資委認定的首批16家房地產(chan) 央企之一，背景深厚，起點頗高。

　　但集團層麵的合並並未帶來地產(chan) 業(ye) 務的同步整合，“雙平台並存”的格局就此形成，這一分就是十年。

　　十年間，中冶置業(ye) 與(yu) 五礦地產(chan) 控股走出了截然不同的發展軌跡。

　　五礦地產(chan) 控股深耕一二線城市，聚焦住宅開發與(yu) 商業(ye) 運營，在行業(ye) 中保持著中等規模體(ti) 量，截至2025年中期，資產(chan) 總額達393.72億(yi) 港元（約合人民幣357.8億(yi) 元）。

　　而中冶置業(ye) 則一度野心勃勃，多次以“地王收割機”的姿態在土地市場馳騁。

　　從(cong) 南京下關(guan) 濱江曾經的全國總價(jia) “地王”，到天津、廣州、珠海等地的單價(jia) “地王”，中冶置業(ye) 高價(jia) 拿地的案例不勝枚舉(ju) 。2017年4月26日拿下的杭州錦繡公館地塊，溢價(jia) 率更是高達70%。

　　但財務數據顯示，截至2024年末，中冶置業(ye) 淨利潤虧(kui) 損約48.56億(yi) 元。今年前7月，中冶置業(ye) 虧(kui) 損加劇至約254.38億(yi) 元。

　　與(yu) 此同時，其對中國中冶的負債(zhai) 合計高達461.64億(yi) 元，其中包括443.88億(yi) 元的公司間貸款及應計利息，以及17.76億(yi) 元的應付股息。

　　市場對整合的猜想從(cong) 未停止，尤其是10月23日五礦地產(chan) 控股宣布私有化退市後，這種預期達到頂峰。

　　12月8日的公告終於(yu) 給出了答案：中國中冶將中冶置業(ye) 全部股權及相關(guan) 債(zhai) 權以312.36億(yi) 元的價(jia) 格出售給五礦地產(chan) 控股。

　　柏文喜提到，五礦地產(chan) 控股本身亦在籌劃私有化退市，退市後無需再單獨顧及上市公司指標，可一次性“吞下”兄弟資產(chan) 做大規模，於(yu) 是雙方“各取所需”，中冶減負、五礦增儲(chu) 。

　　廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，五礦地產(chan) 控股啟動私有化退市，意味著五礦集團旗下沒有上市地產(chan) 平台了，但同時也意味著五礦係地產(chan) 業(ye) 務經營更加靈活，不再受純粹股東(dong) 對經營業(ye) 績的考核（製約），而更專(zhuan) 注於(yu) 新時期央企轉型發展，並與(yu) 五礦集團主業(ye) 形成協同。

五礦係地產(chan) 業(ye) 務迎來大整合

　　在吞下中冶置業(ye) 這塊“大蛋糕”後，五礦係地產(chan) 的業(ye) 務規模將大幅躍升。

　　截至2025年9月，五礦地產(chan) 控股的資產(chan) 總額約425.78億(yi) 元；截至2025年7月末，中冶置業(ye) 的資產(chan) 總額約570.64億(yi) 元。

　　換言之，五礦係地產(chan) 業(ye) 務合並中冶置業(ye) 後的資產(chan) 總額接近千億(yi) 元級別。

　　但光鮮的規模背後，是不容忽視的整合挑戰與(yu) 經營壓力。

　　首當其衝(chong) 的是中冶置業(ye) 的債(zhai) 務與(yu) 虧(kui) 損問題。截至2025年7月31日，中冶置業(ye) 淨負債(zhai) 約162.76億(yi) 元，加上對中國中冶的461.64億(yi) 元負債(zhai) ，巨額債(zhai) 務的消化將是五礦地產(chan) 控股麵臨(lin) 的首要難題。

　　盡管交易約定中冶置業(ye) 的非經營性往來債(zhai) 務需在交易完成前清償(chang) ，但核心的標的債(zhai) 權仍將轉讓給五礦地產(chan) 控股，這無疑會(hui) 增加其財務壓力。

　　此外，中冶置業(ye) 連續三年的巨額虧(kui) 損態勢，如何通過優(you) 化管理、加速去化實現扭虧(kui) 為(wei) 盈，也考驗著五礦地產(chan) 控股的運營能力。

　　柏文喜提到，中冶置業(ye) 與(yu) 五礦地產(chan) 控股整合後要實現“1+1>2”效果，比較常見的方式包括“資產(chan) 同步瘦身”“管理同步扁平”和“資金同步集中”三個(ge) 步驟。用通俗的話來說，就是“先止血、再整合、再提效”，把ROIC（投資資本回報率）而非單純銷售額作為(wei) 首要考核指標，從(cong) 而避免重蹈過去部分國企“並表後規模虛胖、利潤繼續下滑”的陷阱。

　　“其中，資產(chan) 瘦身較為(wei) 重要，先剝離低效庫存、表外負債(zhai) 和境外高風險項目，再談並表；此次312億(yi) 元對價(jia) 裏已要求中冶置業(ye) 在交割前清償(chang) 全部非經營性欠款，本質也是‘先清後並’。”柏文喜分析稱。

　　中國城市發展研究院投資部副主任袁帥預測，未來央國企地產(chan) 平台數量進一步精簡的可能性比較大。

　　“當前政策層麵是鼓勵央企聚焦主業(ye) 、剝離非核心資產(chan) ，地產(chan) 板塊作為(wei) 集團業(ye) 務的非核心業(ye) 務，可能麵臨(lin) 進一步整合。此外，市場集中度提升趨勢下，頭部央企通過並購中小平台可快速擴大市場份額，形成強者恒強格局。”袁帥分析稱。