有觀點認為(wei) ，收購商品住宅項目用作保障性住房，可能要等房價(jia) 止跌回穩趨勢出現以後，交易案例才會(hui) 明顯增加。

廣州將收購存量商品房用作保障性住房的範圍，從(cong) 此前增城一個(ge) 區擴大到了全市。

11月19日，廣州安居集團有限公司（下稱“廣州安居集團”）發布《關(guan) 於(yu) 收購已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，該通告明確，征集範圍為(wei) 廣州市行政區域內(nei) 已建成的存量商品房房源，房源所屬項目周邊交通便利、配套設施較為(wei) 齊全。

在征集條件上，則要求項目資產(chan) 負債(zhai) 和法律關(guan) 係清晰，已取得竣工聯合驗收意見書(shu) ，麵積在90平方米以下。房源權屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限製，存在抵押等權利限製的，應取得相關(guan) 權利人書(shu) 麵同意。此外，通告提及，優(you) 先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。

上述通告表示，征集時間為(wei) 2024年11月18日~12月18日，在這一個(ge) 月內(nei) ，有意參與(yu) 征集的房地產(chan) 企業(ye) 可以遞送相關(guan) 資料。收購主體(ti) 為(wei) 廣州安居集團或其下屬廣州安居投資發展有限公司、廣州安居住房置業(ye) 有限公司等子公司作為(wei) 收購主體(ti) 實施收購。廣州安居集團成立於(yu) 2023年8月，由廣州市國資委和廣東(dong) 省財政廳間接全資持有。

從(cong) 公告來看，廣州安居集團對於(yu) 房源的要求與(yu) 大多數城市發布的公告類似，即遵循市場化、法治化、雙方自願等原則收購存量已建成商品房房源。值得一提的是，上述通告並未提及如何確定最為(wei) 關(guan) 鍵的收購價(jia) 格和總收購金額。

可供參考的是，今年5月30日，廣州市增城區公開征集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件的商品住宅房源，擬購買(mai) 市場化商品房用作安置房源，房源交易單價(jia) 評估方法選用的是成本法，原則上為(wei) “土地成本+建安成本”。彼時，對於(yu) 該價(jia) 格計算方式，有樓盤銷售人員稱，其所在樓盤銷售價(jia) 格早已跌破成本價(jia) ，政府按照成本價(jia) 收購對於(yu) 企業(ye) 來說接受程度較高。

此外，廣州市增城區在今年8月份發布公告稱，計劃收購增城中心城區（荔湖街、荔城街、增江街）範圍內(nei) 存量商品房作為(wei) 戶籍家庭公共租賃住房。根據公告，預算總價(jia) 2000萬(wan) 元，總建築麵積不少於(yu) 1898.07平方米，單套房屋麵積要求40~80平方米，至少為(wei) 兩(liang) 房一廳，房屋套數不少於(yu) 27套，平均單價(jia) 上限不超過10537元/平米（均價(jia) =預算總價(jia) /總建築麵積）。

對於(yu) 收購價(jia) 格上限的來源，公告稱，是依據增城區住建局提供的，增城區中心城區單套建築麵積在40~80平方米的商品房，近半年實際成交單價(jia) 的均價(jia) 下浮8%計算。也就是說該價(jia) 格是近半年市場成交均價(jia) 的92折。

中指研究院華南分院分析師楊永俊認為(wei) ，廣州安居集團此次的通告意味著，廣州收購存量商品房作保障房的措施正式從(cong) 此前的增城等區擴大到全市範圍，這將對廣州房地產(chan) 市場的止跌回穩有著重要作用。開展存量住房收購，有望加快全市商品房庫存的去化速度，促進供應與(yu) 需求之間的平衡，此外，還能有效解決(jue) 廣州新市民、青年人等群體(ti) 的住房問題。

根據中指研究院數據，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫存量為(wei) 1329.7萬(wan) 平方米，出清周期仍高達21.4個(ge) 月。其中，90平方米以下戶型的庫存量為(wei) 319.9萬(wan) 平方米，占比約24%，出清周期為(wei) 20.4個(ge) 月。楊永俊表示，隨著存量商品房收購用作保障房的開展，疊加此前已落地的廣東(dong) 首筆收購存量住房用作安置房的專(zhuan) 項借款資金落地等政策，預計全市庫存量有望穩步下降至合理水平，推動房價(jia) 有效企穩。

楊永俊也提及，若收購價(jia) 格合理，有望提升房企參與(yu) 的積極性，從(cong) 而更有效率地推動此次政策的落地，促進房地產(chan) 市場信心的恢複，實現止跌企穩。

實際上，與(yu) 全國其他城市類似，今年5月開啟收購商品房用作保障性住房至今，廣州市增城區落地的案例並不多。

廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從(cong) 其他城市運作實踐來看，政府收購存量住宅過程中存在的主要問題是，收購用作保障性住房的項目，後期若想實現資金平衡，就必須按照“白菜價(jia) ”收購，這導致交易雙方在價(jia) 格上很難達成一致，從(cong) 而阻礙收購流程的推進。同時，由於(yu) 雙方對未來房地產(chan) 市場的預期存在差異，市場主體(ti) 通過申請再貸款來收購存量住房的積極性尚待提升。

李宇嘉表示，收購商品住宅項目用作保障性住房，可能要等房價(jia) 止跌回穩趨勢出現以後，交易案例才會(hui) 明顯增加。