廣東(dong) 打響土地收儲(chu) 重啟“第一槍”。以廣東(dong) 為(wei) 代表的部分省份正在加快推進專(zhuan) 項債(zhai) 收回收購存量閑置土地工作，春節過後，廣東(dong) 省內(nei) 至少15城先後發布專(zhuan) 項債(zhai) 收回收購閑置土地的公示。

來自中指院的數據顯示，截至2月11日，廣東(dong) 省佛山、惠州、珠海、中山、江門等地均發布涉及土地收儲(chu) 的公告，土地數量超160宗，土地使用麵積超680萬(wan) 平方米，擬收購價(jia) 格合計超350億(yi) 元。

東(dong) 吳證券在報告中表示，這意味著，廣東(dong) 近期將啟動相關(guan) 土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 的發行工作。土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 曾於(yu) 2017-2019年發行，用途是為(wei) 新增土儲(chu) 前期開發提供資金，後於(yu) 2019年叫停，要求專(zhuan) 項債(zhai) 資金不得用於(yu) 土地儲(chu) 備和房地產(chan) 相關(guan) 領域。

廣東(dong) 土地收儲(chu) 工作的推進，給市場帶來更多期待。以收儲(chu) 價(jia) 格為(wei) 例，並非必須低於(yu) 企業(ye) 的購入價(jia) 格，而是考慮了企業(ye) 購入土地後的持有成本，涉及稅費、利息等，在執行過程中也的確出現多宗地塊溢價(jia) 收購的情況，有地塊的溢價(jia) 率甚至超50%。

土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 備受關(guan) 注，因其並非孤立政策，意義(yi) 重大，是地產(chan) 止跌企穩的關(guan) 鍵一環。銀河證券在報告中提到，去年政府先後推出的多項房地產(chan) 和土地政策之間存在較高的協同效應，土地收儲(chu) 不僅(jin) 有利於(yu) 減少土地供應，推動穩房價(jia) ；也有利於(yu) 促進城投等企業(ye) 資金回籠，改善流動性等。

專(zhuan) 項債(zhai) 重啟已具備政策支持條件

土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 重啟支持政策已經到位。

2024年10月，財政部在國新辦新聞發布會(hui) 中則正式明確“允許專(zhuan) 項債(zhai) 券用於(yu) 土地儲(chu) 備”。2024年11月，自然資源部出台《關(guan) 於(yu) 運用地方政府專(zhuan) 項債(zhai) 券資金收回收購存量閑置土地的通知》（以下簡稱“自然資源部242號文”）提出，“優(you) 先收回收購企業(ye) 無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地和商服用地”。

2024年12月，國辦發布《關(guan) 於(yu) 優(you) 化完善地方政府專(zhuan) 項債(zhai) 券管理機製的意見》提出，“允許專(zhuan) 項債(zhai) 券用於(yu) 土地儲(chu) 備，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，有需求的地區也可用於(yu) 新增土地儲(chu) 備”。

“自然資源部242號文”發布之後，多地向社會(hui) 發布利用政府專(zhuan) 項債(zhai) 收回收購閑置土地的征集公告，截至目前，仍未有土地儲(chu) 備專(zhuan) 項債(zhai) 發行，僅(jin) 北京有專(zhuan) 項債(zhai) 涉及土地儲(chu) 備，雖非土地儲(chu) 備專(zhuan) 項債(zhai) 但信號意義(yi) 較強。

2月11日，北京市發布2025年第三批政府債(zhai) 券信息披露文件，其中專(zhuan) 項債(zhai) 券（七至十期）用於(yu) 土地儲(chu) 備相關(guan) 項目資金合計約117億(yi) 元，將於(yu) 2月18日發行。該專(zhuan) 項債(zhai) 提及的土地儲(chu) 備項目均為(wei) 傳(chuan) 統土地一級開發項目，不涉及收回收購存量閑置土地。

廣東(dong) 土地收儲(chu) ：民企參與(yu) 其中，多宗土地擬溢價(jia) 收購

此前市場擔憂如果土地收儲(chu) 土地價(jia) 格較低影響企業(ye) 申報意願，其實土地收儲(chu) 的價(jia) 格有明確的政策依據。

自然資源部242號文顯示，土地儲(chu) 備機構委托經備案的土地估價(jia) 機構，對擬收回收購地塊開展土地市場價(jia) 格評估，相較企業(ye) 土地成本，就低確定收地基礎價(jia) 格。

該文件還提出，市、縣處置存量閑置土地協調推進機製或土地出讓協調決(jue) 策機構根據市場形勢、合同履約情況等，集體(ti) 決(jue) 策確定基礎價(jia) 格下調幅度，經與(yu) 土地使用權人協商一致並經公示無異議後，報市、縣人民政府批準確認。

何為(wei) “企業(ye) 土地成本”？記者致電多地國土資源部門了解到，企業(ye) 土地成本不僅(jin) 僅(jin) 包含獲取土地時的出讓金，還包括企業(ye) 投入的各項稅費、利息等直接成本。在執行層麵，出現了多宗地塊原價(jia) 甚至溢價(jia) 收購的情況。

據不完全統計，截至目前收儲(chu) 地塊中溢價(jia) 收購最明顯的地塊為(wei) 位於(yu) 肇慶新區ZB09區的XQ-ZB0901-A號地塊（西為(wei) 長利大道、北為(wei) 站前大道），該地塊2016年的成交價(jia) 格為(wei) 6320萬(wan) 元，擬收購價(jia) 格為(wei) 9730萬(wan) 元，溢價(jia) 約56%。

拿地時間更近的潮州市BDGC-FJ-01號地塊，收儲(chu) 價(jia) 格為(wei) 2.4755億(yi) 元，2021年成交時的價(jia) 格則為(wei) 2.3214億(yi) 元，土地使用權人潮州市韓嶺文化旅遊投資有限公司相當於(yu) 獲得6.64%溢價(jia) 。記者注意到，潮州市自然資源局發布的關(guan) 於(yu) 潮州市2025年第一批土地儲(chu) 備領域申報地方政府專(zhuan) 項債(zhai) 券項目用地收儲(chu) 價(jia) 格的公示顯示，收儲(chu) 的三宗地塊中有兩(liang) 宗為(wei) 溢價(jia) 成交。

溢價(jia) 並非僅(jin) 在肇慶、潮州，還出現在河源等地。河源市公示的《2025年第一批擬收回收購的存量閑置土地項目及擬收回收購價(jia) 格》顯示，三宗計劃收儲(chu) 地塊的價(jia) 格均超出當初的成交價(jia) 格。

記者注意到擬收儲(chu) 價(jia) 格在公示之後也會(hui) 做進一步的修正。2月8日，茂名市發布今年第一批土地儲(chu) 備領域申報地方政府專(zhuan) 項債(zhai) 券項目用地擬回收回購價(jia) 格。茂名市羊角片區MNYJ07-03、茂名市羊角片區MNYJ07-10、茂名市羊角片區MNYJ07-12、茂名市河東(dong) 片區南香小區NX-28等四宗地塊的擬回收價(jia) 格分別為(wei) 5.0149億(yi) 元、5.2533億(yi) 元、3.1502億(yi) 元和6654萬(wan) 元，均為(wei) 成交時的價(jia) 格。2月13日公布的回收價(jia) 格則降為(wei) 4.98億(yi) 元、5.23億(yi) 元、3.12億(yi) 元和6600萬(wan) 元。

本次收儲(chu) 的另一個(ge) 值得關(guan) 注的點是用地單位並未局限於(yu) 國有企業(ye) ，也覆蓋到民營企業(ye) 。2月8日，中山市自然資源局發布的《關(guan) 於(yu) 中山市2025年第一批土地儲(chu) 備領域申報地方政府專(zhuan) 項債(zhai) 券項目用地收儲(chu) 價(jia) 格的公示》顯示，本次收儲(chu) 的三宗地塊均涉民營企業(ye) ，主要涉及華潤置地、仁恒置地有限公司、中山欖菊藝術品投資有限公司等，涉及收儲(chu) 金額約12.69億(yi) 元，麵積共計超21萬(wan) 平方米。

銀河證券的報告顯示，收儲(chu) 土地項目中涉及民營企業(ye) ，未來不排除經濟大省通過閑置土地或存量商品房專(zhuan) 項債(zhai) 收購方式，對係統重要性房地產(chan) 企業(ye) 提供流動性支持，以降低房地產(chan) 行業(ye) 風險、提振市場預期。

整體(ti) 看，收儲(chu) 的對象仍主要是國有企業(ye) ，民營企業(ye) 占比較少。中指院建議，應加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給，如地方國資：央企：民企=35%：30%：35%，部分地區可以將民企的比例提升至40%以上。

機構：閑置土地收購規模和價(jia) 格超預期

廣東(dong) 土地收儲(chu) 工作的進展，給市場帶來更多的期待。

克而瑞統計的36宗被收儲(chu) 淨地，對比拿地價(jia) 格的整體(ti) 收購價(jia) 格的折扣約為(wei) 87.5%。其中，多宗地塊為(wei) 溢價(jia) 或原價(jia) 收購。

就收購量而言，銀河證券在報告中表示，從(cong) 本輪各地土地收儲(chu) 規模來看總體(ti) 較為(wei) 可觀，珠海、惠州、潮州、中山、茂名擬收購土地總價(jia) 分別占2024年全年土地成交總價(jia) 款的84%、54%、46%、31%、24%。

從(cong) 目前數據來看，閑置土地收購規模和收購價(jia) 格均略超市場預期。銀河證券解釋，相較於(yu) 商品房收儲(chu) ，地方政府更傾(qing) 向於(yu) 土地收購。一是土地用途更加靈活多樣，收購後可用於(yu) 新的城市規劃和產(chan) 業(ye) 發展，且地方政府過去較為(wei) 熟悉土地拍賣而缺少住宅管理經驗；二是並非所有地區都有保障房需求，三四線城市住宅價(jia) 格較低、供給較為(wei) 充足，直接大規模收購住宅或將形成閑置資產(chan) 。

對於(yu) 土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 的規模，國海證券表示，結合曆史土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 發行規模，2017-2019年三年平均占比33%，近年新增專(zhuan) 項債(zhai) 額度在36500億(yi) 元-39000億(yi) 元，在2025年土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 占比30%的假設下，預計2025年土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 規模在10000億(yi) 元。

銀河證券則根據資金需求的邏輯算了一筆賬。目前全國合計尚未開工的住宅與(yu) 商服土地麵積或在5.76億(yi) 平方米左右，閑置土地收購總規模或在1.4萬(wan) 億(yi) 元左右。考慮到收購主體(ti) 為(wei) 地方政府，按目前地方財力狀況來看，預計需要在未來2-3年內(nei) 陸續推進，對應每年資金規模或在5000億(yi) 元-7000億(yi) 元左右。這使得相關(guan) 城投公司和房地產(chan) 企業(ye) 的現金流有所改善。

銀行證券測算，2018-2023年樣本房企土地成本占房地產(chan) 開發成本的比重從(cong) 37.9%增至52.6%，按上述1.4萬(wan) 億(yi) 元規模測算，有望在未來幾年帶動新增房地產(chan) 、基建等固定資產(chan) 投資1萬(wan) 億(yi) 元。

方正證券表示，專(zhuan) 項債(zhai) 回收閑置用地的可行性較高，落地速度有望在全國範圍內(nei) 加快。被回收的土地可經過調規（提高容積率、商轉住等）再度出讓，並非僅(jin) 能用作保障房開發建設，地方政府較大程度上可以不被租金收益率與(yu) 回收成本之間的矛盾影響，從(cong) 廣東(dong) 首批次收儲(chu) 案例看，回收折扣基本在80%以上，房企接受程度同樣較高，更好的資金平衡意味著專(zhuan) 項債(zhai) 回收閑置用地可行性較高。

方正證券同時稱，隨著更多低成本增量資金將進入市場，將有效緩解房企資金壓力，受益房企傳(chuan) 導路徑或為(wei) 地方城投→地方國企→央企→民企。

土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 是地產(chan) 止跌企穩的關(guan) 鍵一環

房地產(chan) 止跌企穩需要係統性的措施，土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 是關(guan) 鍵一環，需要和城中村改造、商品房收儲(chu) 等措施協同配合。

銀河證券在闡述土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 的戰略意義(yi) 時提出，去年先後推出的多項房地產(chan) 和土地政策之間並非孤立存在，土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 、城中村改造、商品房收儲(chu) 有望實現地方資源調控閉環，以時間換空間解決(jue) 住房供需問題。

具體(ti) 而言，土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) ，通過增發專(zhuan) 項債(zhai) 方式將城投公司閑置土地轉化為(wei) 現金流。未來，伴隨城中村改造項目的正式實施，城投公司通過出售閑置土地獲得的資金便可用於(yu) 城中村改造的項目資金。新一輪城中村改造通過舊房拆遷獲得新增“淨地”，通過貨幣化安置消化商品房庫存。此外，地方政府還可以通過商品房收儲(chu) ，向居民投放保障性住房供給。

天風證券在此前的報告中提到，曆史上，土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 配合棚改貨幣化，打通了地產(chan) 供給和需求，從(cong) 而推動房地產(chan) 市場止跌回穩。在重啟土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 的同時，亟須有類似棚改貨幣化的工具或者政策，改善居民資產(chan) 負債(zhai) 表，為(wei) 居民部門提供流動性或者現金補貼。

2024年10月17日，住建部部長倪虹在國新辦新聞發布會(hui) 上提出要通過貨幣化安置方式新增實現100萬(wan) 套城中村和危舊房改造，貨幣化安置方式也將進一步釋放購房需求，實現存量商品房去庫存。去年12月召開的全國住房城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議透露，2025年的重點工作包括，加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬(wan) 套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。

開源證券稱，城中村改造支持城市擴圍後，將有效破解地方政府的資金籌措難題，有力推動去化周期較長的城市去庫存。假設按照套均100平米、100%貨幣化安置、75%新房購買(mai) 轉化率測算，預計100萬(wan) 套貨幣化城中村改造能夠幫助去化0.75億(yi) 平米庫存。

開源證券在報告中提出，“十四五”期間我國計劃建設籌集保障性租賃住房870萬(wan) 套，預計可解決(jue) 2600多萬(wan) 新市民、青年人的住房困難；假設後續保障性租賃住房全部由收儲(chu) 貢獻，按照套均70平米估算，至2026年末預計能幫助去化約2億(yi) 平米庫存。

按照開源證券的報告，過往土儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 發行期間平均占比約25.9%，以10萬(wan) 億(yi) 元地方化債(zhai) 資源計算，將消化未開工土地建麵8.53億(yi) 平方米，占當前未開工土地建麵的77.6%。最終測算得出：截至2026年末，已開工未售庫存約9.8億(yi) 平方米，去化周期13.9個(ge) 月，較2024年10月降低16個(ge) 月，處於(yu) 曆史較低水平；未開工+已開工未售庫存約15.4億(yi) 平方米，去化周期21.8個(ge) 月，較2024年10月降低20個(ge) 月。

土地儲(chu) 備專(zhuan) 項債(zhai) 重啟近在眼前，市場進一步期待商品房收儲(chu) 專(zhuan) 項債(zhai) 、100萬(wan) 套城中村和危舊房改造等工作持續推進和落地。