近日，土地市場升溫明顯，包括上海、浙江省杭州、江蘇省蘇州等在內(nei) 的多個(ge) 城市頻現高溢價(jia) 地塊，像杭州短期內(nei) 出現多個(ge) 地王地塊。與(yu) 此同時，民營地產(chan) 企業(ye) 、外資地產(chan) 企業(ye) 再次入場，參與(yu) 土地競買(mai) ；溢價(jia) 成交的地塊不再局限於(yu) 核心城市的核心區域，部分城市的遠郊市場開始回暖。

土地市場升溫的背後，房價(jia) “止跌回穩”的趨勢逐漸形成。全國房價(jia) 跌幅持續收窄，二線城市新房價(jia) 格環比上漲；而高溢價(jia) 土地成交或推動高能級城市新房均價(jia) 上行，同時優(you) 質供貨有望吸引改善需求入市。

多地高溢價(jia) 搶地

2月20日，上海今年首次出讓的四宗宅地全部溢價(jia) 成交，成交總額159.26億(yi) 元。位於(yu) 熱門板塊的兩(liang) 宗地塊最低溢價(jia) 超33%，位於(yu) 外環外的兩(liang) 宗地塊最低溢價(jia) 13.98%。本次土拍，一些外資企業(ye) 或帶有外資背景的聯合體(ti) 在拿地中表現活躍，同時兩(liang) 宗外環外地塊的溢價(jia) 成交打破以往郊區多以底價(jia) 成交的局麵，顯示市場回暖的跡象。

同樣是2月20日，杭州市出讓的三宗住宅用地亦全部溢價(jia) 成交，成交總額31.405億(yi) 元。其中，城東(dong) 新城單元SC080201-48地塊經過77輪競價(jia) 成交，溢價(jia) 54.04%，成交樓板價(jia) 47486元/平方米，刷新地塊所在的城東(dong) 新城板塊最高樓板價(jia) 紀錄，同時刷新杭州市宅地樓板價(jia) 第四高的紀錄。澎湃新聞梳理發現，這是杭州今年的第四個(ge) 地王。

2月19日，位於(yu) 江蘇省蘇州市工業(ye) 園區金堰路西、金雞湖大道北的蘇地2025-WG-Z02號地塊進入限時競價(jia) 環節，綠城中國（03900.HK）旗下公司經過122輪競價(jia) ，以14.29億(yi) 元的總價(jia) 競得該地塊，溢價(jia) 率21.61%，成交樓麵價(jia) 26754元/平方米。

2月11日，北京市朝陽區一宗涉宅組合用地成功出讓，吸引了多家房企的關(guan) 注。經過超百輪競價(jia) 後，金茂和保利發展組成的聯合體(ti) 以87.295億(yi) 元的價(jia) 格成功競得該地塊，溢價(jia) 率10.5%。

除核心一二線城市優(you) 質地塊的競拍熱度依然不減，越多越多的城市出現高溢價(jia) 地塊。2月24日，廣東(dong) 省東(dong) 莞市今年首宗住宅地塊出讓，經過29輪競價(jia) ，最終華潤置地聯合體(ti) 以12.3億(yi) 元的總價(jia) 競得，溢價(jia) 率7.33%。

2月18日，四川省成都市一宗涉住宅地塊以28.26%的溢價(jia) 率成交，競得人為(wei) 華潤置地。該地塊編號為(wei) CH15(070102):2024-066，位於(yu) 成華區保和街道長春社區2、3、4組，東(dong) 升社區10組。1月27日，華潤置地以51.11%的溢價(jia) 競得位於(yu) 成華區槐樹店路16號，多寶寺南路2、3號，東(dong) 虹路社區集體(ti) ，保和街道東(dong) 桂社區八組的住宅用地。

2月18日，浙江嘉興(xing) 海寧市出讓1宗宅地，起拍價(jia) 2.38億(yi) 元。最終經過204輪競價(jia) ，該地塊由嘉興(xing) 浙華置業(ye) 有限公司以總價(jia) 3.19億(yi) 元競得，成交樓麵價(jia) 10109元/平方米，溢價(jia) 率34.15%。

2月8日，位於(yu) 河南省鄭州市金水區文勞路北、信息學院路東(dong) 編號為(wei) 鄭政出〔2024〕35號(網)的住宅地塊經過近6個(ge) 小時的激烈競爭(zheng) ，被鄭州中海地產(chan) 有限公司以10.89億(yi) 元競得，溢價(jia) 率達87.48%。據中指研究院監測數據，這也是自2021年以來，鄭州涉宅用地成交溢價(jia) 率最高的地塊。

1月10日，江蘇省常州市一宗涉住宅地塊溢價(jia) 成交。位於(yu) 常州市武進區洛陽鎮珠光路東(dong) 側(ce) 、公園路北側(ce) 城鎮住宅（兼容商業(ye) ）地塊，以3.866億(yi) 元的總價(jia) 競得，溢價(jia) 率2.66%，競得人為(wei) 江蘇恒磊建設有限公司。

更多優(you) 質地塊推出

市場回暖的過程中，多地調整土地供應的結構，加大核心區域優(you) 質地塊及“小而美”地塊的供應力度，導致市場競爭(zheng) 激烈。

近期成交的北京朝陽區三間房組合地塊、鄭州司法警官學院等，均位於(yu) 城市核心區優(you) 質板塊，稀缺性強、配套完善、開發價(jia) 值較高。今年1月北京還明確提出，在住宅用地供應方麵，優(you) 先向軌道交通站點和就業(ye) 密集地區供應住宅用地。

低密度住宅用地（容積率≤1.5）的供應比例顯著提升。據中指數據監測，2024年，22個(ge) 重點城市容積率在1.5以下的宅地宗數占比約18.0%，較2023年增加6.3個(ge) 百分點。其中，蘇州表現較為(wei) 突出，為(wei) 支持高品質住宅開發，2024年推出的55宗住宅用地中，42宗地塊的容積率在1.5以下，占比76%，較2023年大幅提升；山東(dong) 濟南、江蘇無錫宗數占比均超40%；天津、江蘇南京、重慶的占比均在20%以上。

行業(ye) 恢複期，“小而美”地塊能夠吸引更多企業(ye) 參與(yu) 土地競拍，尤其是中小型房企，這類地塊因其規模適中、開發周期短、資金回籠快等特點受到企業(ye) 青睞。據中指監測，2024年，重點40城住宅用地規劃建麵在10萬(wan) 平方米以下的成交宗數占比達76%，較2023年提升約9個(ge) 百分點，其中5萬(wan) 平方米以下宗數占比提升約8個(ge) 百分點。

對於(yu) 近期的土地市場，天風證券在研究報告中表示，“春江水暖鴨先知”。2025年以來高能級城市土拍呈現良好熱度，一方麵或得益於(yu) 2024年四季度基本麵改善提升房企投資信心，另一方麵或受核心區優(you) 質地塊供給增加、市場競爭(zheng) 較為(wei) 激烈所致。

樓市：新房價(jia) 格折扣減小、二手房議價(jia) 空間收窄

樓市成交數據的改善，給土地競買(mai) 提供更多預期支撐。

1月統計局公布的70城新房價(jia) 格指數環比下跌0.1%，跌幅與(yu) 去年12月相比持平；同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3個(ge) 百分點。其中，一線城市新房價(jia) 格環比上漲0.1%，已連續兩(liang) 個(ge) 月上漲；二線城市新房價(jia) 格環比上漲0.1%，時隔19個(ge) 月重回環比上漲區間。

70城二手住宅價(jia) 格環比下跌0.3%，跌幅與(yu) 去年12月份相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3個(ge) 百分點。其中，一線城市二手住宅價(jia) 格環比上漲0.1%，已連續四個(ge) 月上漲。

房價(jia) 上漲的城市而言，1月70城新房住宅價(jia) 格延續止跌回穩趨勢，24個(ge) 城市環比上漲，比上月的23個(ge) 增加1個(ge) ；其中長三角地區表現最為(wei) 突出，如上海漲0.6%、南京0.7%、寧波0.6%、杭州0.5%。

對於(yu) 當前的樓市，國金證券認為(wei) ，房價(jia) “止跌回穩”趨勢逐漸形成。全國房價(jia) 跌幅持續收窄，二線城市新房價(jia) 格環比上漲。

天風證券分析稱，從(cong) 房價(jia) 走勢看，各能級城市新房、二手房價(jia) 格同比降幅持續收窄，反映去年四季度以來政策效應帶動的成交量提升向價(jia) 格端積極傳(chuan) 導，微觀層麵表現為(wei) “新房價(jia) 格折扣減小、二手房議價(jia) 空間收窄”。

光大證券稱，2025年，隨著前期政策的持續落地，地方政府樓市調控自主性提升，區域分化和城市分化進一步加深，部分高能級城市將逐步實現“止跌回穩”。

土拍熱度改善，提振市場信心。高溢價(jia) 土地成交或推動高能級城市新房均價(jia) 上行，同時優(you) 質供貨有望吸引改善需求入市，多數城市短期或呈現“供應總量減少、核心供給增加、外圍逐步去庫”的特征，而不同城市的庫存周期差異或將決(jue) 定其分化走勢、周期築底所需時長及價(jia) 格水平下限。