2月25日，杭州迎來年後第三次土拍，共出讓3宗宅地，平均溢價(jia) 率為(wei) 45.6%。開年以來，“京滬深杭”等多城土地市場出現明顯變化，頻現房企溢價(jia) 買(mai) 地現象。

　　2月份以來，上海4宗地、杭州3宗地均出現溢價(jia) ，其中多宗溢價(jia) 率超30%；蘇州工業(ye) 園區宅地競價(jia) 122輪，溢價(jia) 率達22%；鄭州土拍出現民營房企以溢價(jia) 率27%拍下某涉宅用地的情況……另據中指研究院統計，今年1月份，百強房企拿地總額為(wei) 1210.7億(yi) 元，同比增長41.4%，相較上年同期由負轉正。

　　在筆者看來，與(yu) 過去兩(liang) 年房企主動“縮表”、土地多以“底價(jia) 成交”甚至流拍的冷清局麵相比，當前市場出現積極變化，房企重燃拿地熱情，有三大新投資邏輯值得關(guan) 注。

　　第一，房企投資從(cong) 押注大盤轉向青睞中低總價(jia) 、確定性更強的“小而美”地塊，推動行業(ye) 向“品質化開發”轉型。在大開發時代，多地有造新城規劃，開發商通過勾地模式或者滾動開發模式投資百億(yi) 元大盤現象屢見不鮮。如今則完全不同，除極少數高總價(jia) 地塊外，低容積率且地段較好的中小規模宅地，更符合市場需求。

　　近期，上海、鄭州、蘇州等地拍出的高溢價(jia) 地塊亦多呈現“低總價(jia) 、低密度、確定性高”的特點，這類涉宅地塊具有規模適中、開發周期短、資金回籠快的“加分”優(you) 勢。

　　據CRIC（中國房產(chan) 信息集團）監測30個(ge) 重點城市待售地塊起拍總價(jia) 數據來看，截至2025年2月初，15億(yi) 元以下地塊占比上升，較2024年同期上升了21個(ge) 百分點。這一變化既契合當前房企對內(nei) 部拿地投資的風險管控邏輯，也為(wei) 建設高舒適度的“好房子”提供空間，供需雙向理性適配，反映出行業(ye) 從(cong) “規模擴張”向“質量升級”的積極轉向。

　　第二，房企拿地從(cong) “規模至上”轉向“算得過賬”，重構行業(ye) 利潤邏輯。與(yu) 上一輪周期中“不計成本衝(chong) 規模”式搶地不同，當前房企即便是溢價(jia) 拿地，也更強調財務安全和利潤空間。

　　當前，高能級城市核心地塊備受青睞，但三四線城市土地仍多以底價(jia) 成交。這背後有三大動因，一是房企對投資拿地整體(ti) 較為(wei) 謹慎，共識是押注核心城市“安全資產(chan) ”，即聚焦區域韌性更強的重點城市或者核心地塊投資，打“資產(chan) 保衛戰”；二是擠出更高利潤空間，比如現在某些房企拿地會(hui) 設置滿足淨利潤率5%以上、IRR（內(nei) 部收益率）15%以上的硬指標，以期項目結轉時有更好的利潤率，緩解上一個(ge) 周期毛利率較低的窘境；三是更注重“錯峰”逆周期拿地，當下行業(ye) 正處於(yu) 轉型期，核心城市地價(jia) 較2021年峰值已回調約15%，財務盤麵穩健的“三好生”將其視為(wei) “低成本擴儲(chu) 窗口期”，競爭(zheng) 對手較少，正是以相對較低成本加速“補倉(cang) ”的好時機。

　　第三，房地產(chan) 融資環境逐步改善，房企拿地資金池轉向“回補”，助推行業(ye) 修複信用。開年以來，多家房企已密集拋出發債(zhai) 計劃，多則有高達90億(yi) 元的公司債(zhai) ，少則有10億(yi) 元的中期票據。此外，民營房企融資也打開了新局麵。1月份，濱江集團、新希望地產(chan) 以及美的置業(ye) 等3家民營企業(ye) 總計發行29億(yi) 元信用債(zhai) 。

　　在國內(nei) 資本市場，相關(guan) 部門正加大力度用好房地產(chan) 各項融資工具“組合拳”，滿足各類房企不同環節、不同階段的合理融資需求。在海外美元債(zhai) 市場，亦有“破冰”之舉(ju) 。2月份，綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城”）公告稱擬發行3.5億(yi) 美元債(zhai) ，這是其時隔三年再度發行美元債(zhai) 。從(cong) 整個(ge) 行業(ye) 來看，自2022年初房地產(chan) 市場進入深度調整後，內(nei) 資房企大規模發行無抵押美元債(zhai) 券極為(wei) 罕見。綠城此舉(ju) ，表明國際投資者對優(you) 質房企的信心有所回升。

　　國內(nei) 外融資環境持續得到改善，疊加樓市企穩複蘇，雙向增厚房企現金流蓄水池，緩解其流動性壓力，促使其有餘(yu) 力重回投資拿地通道，修複行業(ye) 信用。

　　展望未來，隨著政策效應的進一步釋放和市場信心的逐步恢複，房企的拿地力度有望繼續加大。但如何在拿地與(yu) 風險之間找到平衡，仍需企業(ye) 敬畏市場規律，理性投資，推動房地產(chan) 行業(ye) 走上健康發展之路。