8月11日晚，深圳房地產(chan) 開發商華南城（01668.HK）對外披露，該公司於(yu) 8月11日被高等法院下令清盤。同時，富事高谘詢有限公司的周偉(wei) 成及潘路洋獲高等法院委任為(wei) 公司的共同及各別清盤人。

 據克而瑞不完全統計，在本輪行業(ye) 的深度調整中，已有包括新力、大發、佳源國際和中國恒大等在內(nei) 的4家內(nei) 房企業(ye) 被頒令清盤。華南城是截至目前的第5家內(nei) 房企，更是首家有國資背景的開發商。

 早在2022年時，華南城就引入了國資力量，在後者支持下進行了一係列資產(chan) 處置和融資活動，並推進境外債(zhai) 務展期。但曆經近三年努力，華南城仍未能得到根本性恢複，如今仍走向了清盤的終局。目前，華南城的股票暫停買(mai) 賣，並將繼續停牌。

走向清盤

 此次清盤由花旗國際在2025年1月27日提出，事關(guan) 一筆於(yu) 2024年4月到期的美元債(zhai) ，欠款共約3.06億(yi) 美元。

 這筆美元債(zhai) 的違約情況最早發生在2024年2月初。彼時，華南城表示，近年來，因外部因素變化，公司銷售不及預期，現金流隻能保證日常經營所需。上述因素的疊加效應導致該公司流動資金日趨緊張，因此在債(zhai) 務上麵臨(lin) 著非常大的還本付息壓力。

 “我們(men) 自2022年以來采取了各種積極措施，並成功將境外美元債(zhai) 進行了幾次展期。但公司經營以及資金狀況未能及時改善，”基於(yu) 此，華南城坦言，不會(hui) 就2024年10月票據於(yu) 2024年2月9日到期的強製贖回款項進行支付；也不會(hui) 就2024年4月票據於(yu) 2024年2月12日到期的一筆利息進行支付。上述舉(ju) 措分別導致兩(liang) 筆美元發生違約事件。

 正式出現違約之後不久，華南城就開啟了境外債(zhai) 務重組的進程。2024年4月份，華南城宣布已委任了財務顧問和法律顧問，並持續與(yu) 境外債(zhai) 權人溝通，提供全麵解決(jue) 方案，緩解流動性問題。但直至花旗國際方麵提出清盤呈請，華南城尚未披露一份完整的境外債(zhai) 務重組方案。

 自今年1月份的清盤呈請提出之後，華南城方麵表示極力反對。清盤聆訊曆經三次延期，但目前仍未能與(yu) 債(zhai) 權人達成一致。

 如今，清盤令已下達，匯生國際資本總裁黃立衝(chong) 向記者表示，對於(yu) 債(zhai) 權人與(yu) 受托人而言，應該盡快組建具代表性的臨(lin) 時債(zhai) 委會(hui) ，確立信息披露頻率、處置費用上限與(yu) 競價(jia) 機製，優(you) 先實現有抵押、可快速變現資產(chan) 的處置，提升時間加權回收率。

 在黃立衝(chong) 看來，以花旗國際（美元債(zhai) 受托人）主導的清盤呈請，是當前內(nei) 房離岸重組“拖而不決(jue) —法院介入—加速出清”的典型縮影，反映出多數個(ge) 案在現金流枯竭、支持函弱執行、關(guan) 鍵債(zhai) 權人未背書(shu) 下的普遍困境與(yu) 法院對“拖延戰術”的容忍度下降。

 “這種從(cong) 單個(ge) 龍頭到更廣泛發行人的司法化出清趨勢，已在恒大後得到強化。”黃立衝(chong) 表示，市場普遍預期更多發行人將麵臨(lin) 清盤壓力，尤其是中小開發商與(yu) 再融資能力弱、抵押薄弱的主體(ti) 。

短暫“續命”

 2002年在香港注冊(ce) 成立的華南城，是一家綜合物流及商品交易中心開發商及運營商，其首個(ge) 項目正是於(yu) 2004年投入運營的深圳華南城，曾是最大的跨境電商產(chan) 業(ye) 聚集區。以此為(wei) 根基，華南城“南拓北進”，並於(yu) 2009年登陸資本市場，業(ye) 務遍及深圳、南寧、西安、鄭州、重慶等城市。

 盡管業(ye) 務涉獵範圍廣泛，但物業(ye) 開發和銷售依舊是華南城的業(ye) 績主要來源，近年來該項業(ye) 務提供的收入占比都保持在7成左右。於(yu) 是，在2021年房地產(chan) 行業(ye) 初現爆雷之時，華南城也未能幸免於(yu) 難。為(wei) 應對這一狀況，2021年底，華南城成功引入深圳國資特區建發進行紓困。

 2022年5月，特區建發斥資超19億(yi) 港元， 完成華南城發行及配發33.5億(yi) 股新股份的認購，以29.28%的持股比例成為(wei) 華南城主要股東(dong) 兼單一最大股東(dong) 。此次發行股份所得款項也被華南城用來償(chang) 還現有債(zhai) 務。與(yu) 此同時，華南城創始人鄭鬆興(xing) 的持股比例也由此前的28.5%稀釋至20.16%，成為(wei) 第二大股東(dong) 。

 背靠國資大股東(dong) ，華南城與(yu) 債(zhai) 權人很快達成了協議。2022年7月，作為(wei) 華南城大股東(dong) 的特區建發與(yu) 債(zhai) 權人簽訂了維好協議，推動華南城5隻2022年、2023年到期的美元債(zhai) 展期至2024年，展期期間分期償(chang) 付一小部分本金，並統一將10%以上的票麵利率調整至9%。

 不止於(yu) 此，特區建發在資產(chan) 變現和融資貸款方麵，也持續給予華南城許多支持，例如以超12億(yi) 港元的現金收購華南城旗下深圳第一亞(ya) 太物業(ye) 管理有限公司的50%股權、以50億(yi) 港元的現金對價(jia) 認購“西安華南城”項目約69%的股權，推動華南城與(yu) 多家銀行簽訂60億(yi) 港元流動資金銀團貸款合同等。

 這一係列動作並未能從(cong) 根本上改變華南城的處境。據華南城財報，其2023財年錄得公司擁有人應占虧(kui) 損43.2億(yi) 港元；計息負債(zhai) 即期部分總額為(wei) 港幣162.95億(yi) 港元，而其現金及銀行存款為(wei) 11.43億(yi) 港元。

 依舊有較大負債(zhai) 壓力的華南城，在2023年底再度發起對5隻美元債(zhai) 的展期，以進一步延長票據期限、降低票據利率及分期支付票據本金，加強流動資金及現金流量管理。但5筆債(zhai) 券的展期中有4筆債(zhai) 券被債(zhai) 權人否決(jue) ，僅(jin) 1筆獲得展期；2024年2月有兩(liang) 筆債(zhai) 券違約，其中有一筆正引發了此次清盤。

 華南城在2024年的境況並未得到改善，反而每況愈下。截至2024年底，該公司總計息負債(zhai) 約302億(yi) 港元，其中即期部分約182.4億(yi) 港元；而此時的現金及現金等價(jia) 物僅(jin) 約0.4億(yi) 港元；期內(nei) ，還有約157.42億(yi) 港元有息負債(zhai) 的本金或利息出現違約。再加上高達89.76億(yi) 港元的淨虧(kui) 損，核數師對這份財報“無法表示意見”。

 值得一提的是，由於(yu) 前述維好協議，早在2024年6月，花旗國際就起訴了維好協議提供方特區建發，申索不少於(yu) 14.07億(yi) 美元的賠償(chang) 。

 如今，華南城麵臨(lin) 清盤的命運，對於(yu) 原本身為(wei) “白武士”的特區建發而言，大約是遠超預期的結果。黃立衝(chong) 表示，對於(yu) 管理層與(yu) 股東(dong) 而言，若尋求清盤後重整或資產(chan) 包交易，應盡快與(yu) 清盤人就項目層麵的延續運營、現金池隔離、處置節奏達成可披露的裏程碑，避免價(jia) 值流失與(yu) 供應鏈斷裂。