近日，國內(nei) 頭部信托機構中信信托將寶能係旗下寶能城有限公司一筆14.081億(yi) 元的不良債(zhai) 權公開掛牌處置，引發業(ye) 內(nei) 廣泛關(guan) 注。

 此次處置的債(zhai) 權包含借款本金10億(yi) 元、剩餘(yu) 利息2.265億(yi) 元及其他費用1.816億(yi) 元，抵押物為(wei) 深圳市南山區留仙大道北側(ce) 寶能城花園（東(dong) 區）三期工程中的160套房產(chan) ，房產(chan) 產(chan) 權屬性為(wei) “商住混合用地/商業(ye) ”。

 《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）注意到，上述位於(yu) 深圳核心區域的房產(chan) 已存在二押、三押、四押及司法查封等多重權利限製。

 據披露，中信信托已就該筆債(zhai) 權向深圳市中級人民法院提起訴訟，訴求包括判令債(zhai) 務人支付回購價(jia) 款、特定資產(chan) 收益款及違約金等相關(guan) 費用，並主張對抵押物拍賣變賣價(jia) 款享有優(you) 先受償(chang) 權，同時要求寶能地產(chan) 和寶能控股承擔連帶清償(chang) 責任。目前，該案已進入一審程序，預計2025年四季度開庭審理。

 值得一提的是，作為(wei) 債(zhai) 權的出讓方，中信信托此次采用了“不預設轉讓底價(jia) 但設置保留底價(jia) ”的網絡競價(jia) 規則。

 而作為(wei) 被拍賣的寶能方，每經記者梳理發現，今年以來寶能係已有多筆股權、資產(chan) 被處置，涉前海聯合基金30%股權折價(jia) 44%成交，前海財險20%股權被掛牌拍賣（後因異議中止），中炬高新部分股份被處置，合肥寶能城項目資產(chan) 進入重整階段等。

將“不預設底價(jia) ”競價(jia)

 本次債(zhai) 權所涉抵押物為(wei) 寶能城有限公司名下位於(yu) 深圳市南山區留仙大道北側(ce) 寶能城花園（東(dong) 區）三期工程中的160套房產(chan) 。

 上述債(zhai) 權的底層資產(chan) 均位於(yu) 南山區核心地段，在深圳房地產(chan) 市場中的成交活躍度也較高。

 樂(le) 有家數據顯示，寶能城花園（東(dong) 區）目前有57套房源在售，小區掛牌均價(jia) 為(wei) 10.58萬(wan) 元/平方米，不同戶型和樓層價(jia) 格差異明顯。例如，75.5平方米左右的三房總價(jia) 多在560萬(wan) ~650萬(wan) 元，92平方米左右的四房總價(jia) 多集中在800萬(wan) ~898萬(wan) 元，而135平方米的大戶型總價(jia) 普遍在1200萬(wan) 元以上。該項目一套135平方米的5室2廳2衛房源，業(ye) 主掛牌價(jia) 為(wei) 1338萬(wan) 元，折合單價(jia) 約9.91萬(wan) 元/平方米。

 值得一提的是，寶能城花園所在的南山西麗(li) 片區，並非真正意義(yi) 上的典型豪宅片區，而寶能城花園作為(wei) 西麗(li) 豪宅的標杆，成為(wei) 該片區內(nei) 突破西麗(li) 房價(jia) 天花板的樓盤之一，在2021年樓市高峰期，成交價(jia) 高達15萬(wan) 元/平方米。

 每經記者注意到，此次中信信托處置的寶能係資產(chan) ，在競價(jia) 規則上，采用的是“不預設轉讓底價(jia) 但設置保留底價(jia) ”的模式，打破了傳(chuan) 統不良資產(chan) 處置的定價(jia) 慣例。

 “過往比較傳(chuan) 統的法拍方式是起拍價(jia) 即保留價(jia) ，起拍價(jia) 差不多是參考價(jia) 的70%。而不預設底價(jia) 意味著潛在投資者無需麵對固定的門檻價(jia) 格，保留底價(jia) 估計主要是為(wei) 了防止資產(chan) 被賤賣。”11月15日上午，一位法拍市場的從(cong) 業(ye) 者向每經記者表示。

 眺遠谘詢董事長兼CEO（首席執行官）高承遠則表示，固定底價(jia) 時代，市場習(xi) 慣以“評估值×折扣”錨定心理價(jia) 位，容易形成單邊預期，但去掉預設底價(jia) 後，第一輪出價(jia) 就失去參照係，倒逼競買(mai) 人自己跑盡調、搭模型等。

 在高承遠看來，拍賣模式的轉變對信托公司的資產(chan) 敘事能力、競價(jia) 運營能力、輿情管理能力都是升維考驗。“需要公司對資產(chan) 較為(wei) 熟悉，‘盡調包’要足夠厚，否則市場用腳投票，一次冷場就把品牌折價(jia) 。”高承遠分析稱。

寶能債(zhai) 務困局進“深水區”

 對寶能係來說，14.081億(yi) 元的不良資產(chan) 處置隻能算得上債(zhai) 務困局的“冰山一角”。

 據天眼查信息，截至今年11月，寶能投資集團整體(ti) 被執行金額已超500億(yi) 元。2025年開年前兩(liang) 個(ge) 月，集團“掌門人”姚振華就因多起案件被多地法院強製執行，新增執行金額合計超47億(yi) 元，債(zhai) 務壓力持續升級。

 2025年以來，寶能係已有多宗股權、資產(chan) 被處置。

 每經記者梳理發現，2025年2月，寶能係持有的新疆前海聯合基金30%股權經曆五輪流拍後，以3766萬(wan) 元成交，較首次拍賣價(jia) 格下降44%。

 值得關(guan) 注的是，該基金管理規模已從(cong) 2020年高峰時的496.27億(yi) 元縮水至2024年末的97.51億(yi) 元。此次交易後，上海證券取代钜盛華成為(wei) 前海聯合基金第一大股東(dong) ，寶能係終結了對這家公募基金公司的控製。

 今年6月，觀致汽車常熟生產(chan) 基地以16億(yi) 元底價(jia) 上架法拍平台，但最終因無人競拍而流拍。該基地建築麵積約19萬(wan) 平方米，是寶能當年投入幾十億(yi) 元打造的整車生產(chan) 據點。

 而此次被中信信托處置的寶能城花園房產(chan) ，作為(wei) 深圳南山區的優(you) 質項目，曾被視為(wei) 寶能係的核心資產(chan) 之一。另據京東(dong) 法拍數據，寶能城花園（東(dong) 區）四期工程也有12套房源被法拍，開拍日期為(wei) 12月8日，申請執行人為(wei) 中信銀行國際（中國）有限公司。

 回顧寶能係的發展曆程，2015年因舉(ju) 牌萬(wan) 科引發資本市場震動，隨後大規模擴張導致債(zhai) 務高企。

 近年來，在房地產(chan) 行業(ye) 調整及融資環境收緊的背景下，寶能係流動性危機逐漸顯現，資產(chan) 處置成為(wei) 緩解債(zhai) 務壓力的主要手段。但從(cong) 目前情況來看，已處置資產(chan) 的規模相較於(yu) 巨額債(zhai) 務仍顯得杯水車薪。

 中國城市發展研究院投資部副主任袁帥分析認為(wei) ，寶能係此次14.081億(yi) 元債(zhai) 權的處置結果，將對其後續債(zhai) 務重組進程產(chan) 生重要影響。若債(zhai) 權能順利轉讓，或將為(wei) 其他債(zhai) 權人提供處置參考；若處置遇阻，則可能進一步加劇市場對寶能係償(chang) 債(zhai) 能力的擔憂。

 高承遠提到，信托端一旦拍出，相當於(yu) 給寶能整個(ge) 資產(chan) 池釘下一顆“價(jia) 格釘子”：一是錨定係數，其他金融機構再談債(zhai) 務展期，就會(hui) 拿這次成交價(jia) 做折扣基準，整體(ti) 削債(zhai) 空間被鎖定；二是示範係數，若中信信托通過“競價(jia) +保留價(jia) ”實現高回收，後麵排隊的大債(zhai) 權人將拒絕“債(zhai) 轉股”式長周期方案，要求複製現金回收路徑，迫使寶能從(cong) “時間換空間”轉為(wei) “資產(chan) 換現金”。